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2012年至2015年涉及农村土地改革、城镇房地产开发等案件司法统计分析
  • 发布时间:2016-05-12 08:54

 
 
       2012年来,随着我县城镇化建设和新农村建设的不断推进,不少涉及农村土地改革、城镇棚户区改造、城镇房地产开发等案件进入诉讼程序。从引发此类纠纷的原因来看,主要问题是当事人诚信的缺失。无论是房屋买卖合同纠纷还是房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件,由于房屋价格呈现连年增长的态势,在利益的驱动下,引起出卖人或拆迁人心理失衡,任意违约,导致诉讼的发生。
      一、基本情况
       2012年至2015年期间,我院共审理涉及农村土地改革、城镇棚户区改造、城镇房地产开发类型案件145件,其中土地承包经营权出租合同纠纷111件、房屋拆迁安置补偿合同纠纷5件、建设用地使用权出让合同纠纷1件,房屋买卖合同纠纷4件、商品房销售合同纠纷5件、农村房屋买卖合同纠纷1件、建设工程合同纠纷1件、建设工程施工合同纠纷6件、装饰装修合同纠纷3件、农村建房施工合同纠纷5件。已结案142件,其中调解、撤诉128件,调撤率为90.14%。
我县涉及农村土地改革、城镇棚户区改造、城镇房地产开发等案件历年来相对于其他县、区数量较少,每年都在10件左右。2013年3月份,洪某、汪某租用云乐乡107户农民承包地合伙从事规模化烟叶种植。10月份,洪某、汪某将已加工好的烟叶悉数售出,然而,对111户农民111828元土地租赁费却一直拖欠不付。在经过多次诉前调解无效的情况下,111件土地承包经营权出租合同纠纷案件起进入司法程序,后均以调解结案。
        二、案件主要特点 
     (一)多数施工合同纠纷案件存在反诉现象。我院审理的建设工程合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、装饰装修合同纠纷和农村建房施工合同纠纷案件中,70%以上存在反诉现象,原告起诉要求被告给付工程款,被告却反诉要求原告赔偿因成果质量不合格造成的损失。
     (二)大部分建设工程施工人无相关施工资质。我院审理的需要资质的9件建设工程合同纠纷中,仅有4件案件中施工人系有相应资质的建设公司,其他5件案件中的施工人均为无相应资质的个人。
     (三)引发房屋买卖合同纠纷的原因复杂多样。从我院审理的10件房屋买卖合同纠纷案件来看,引发纠纷的主要原因有:1、开发商销售房屋时宣传会建设相应配套设施,如停车场、幼儿园等,但交房后未兑现。2、开发商将已办理抵押登记的房屋卖与购房者,购房者无法获得房屋产权。3、购房者未按约定及时支付购房款。4、因房屋市场价值提高,出卖方认为早前出卖的房屋价值过低,要求确认原房屋买卖协议无效。
    (四)房屋拆迁案件涉及的法律关系复杂。在我院审理的房屋拆迁案件中,涉及婚姻家庭、继承、物权、合同纠纷等各个方面:有由于婚姻家庭或继承关系,被拆迁房屋存在二个或二个以上共有关系,而共有人之间对拆迁安置问题意见不统一,以仅一方签字另一方未签字为由要推翻拆迁补偿协议的;有在房屋买卖后遇拆迁,原产权人因合同尚未履行完毕,感到拆迁时更有利可图,便中途反悔的。
       三、预防此类纠纷发生的建议
      (一)加强与有关单位的沟通。涉及农村土地改革、城镇棚户区改造、城镇房地产开发等类型案件,涉及到各个部门,比如拆迁指挥部、住房和城乡建设委员会等,法院在审理此类案件时,不仅要与基层调解组织联动,还需加强与其他相关部门的沟通、联系,多“撒网”促调解。与此同时,加强源头治理,比如住房和城乡建设委员会加强对建筑工程中分包单位资格的审核,严格控制无资质主体进行分包和违法转包的行为,从源头上减少此类纠纷发生的可能性。
     (二)加大法律宣传力度。针对群众法律知识匮乏,信息闭塞,民事行为随意性较强的现象,利用法官工作室开展宣传与土地、房屋等有关的法律常识、新的法律法规的方式,坚持开展巡回办案,以案说法,通过正确适用法律对不诚信行为进行负面批评,加大失信成本,进一步在群众心中树立诚信意识和法治信仰。
(民一庭)
 
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